Calcolo plusvalenza: imposta sostitutiva su azioni, cripto e immobili

Le plusvalenze su azioni, ETF, fondi, obbligazioni, cripto-attività e su alcuni immobili sono tassate con un’imposta sostitutiva che prende il posto dell’IRPEF: il 26% della plusvalenza netta, qualunque sia il tuo reddito. Calcola ogni vendita come prezzo di vendita meno costo di acquisto meno oneri di acquisto e di vendita, compensa le minusvalenze dello stesso anno e quelle riportate, poi applica l’aliquota. La dichiarazione relativa all’anno si presenta con il modello Redditi PF entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Le plusvalenze sui titoli di Stato italiani e sulle attività della white list pagano il 12,5% invece del 26%. La white list è l’elenco del Ministero dell’Economia e delle Finanze degli Stati e degli organismi internazionali i cui titoli e strumenti simili rientrano nel regime. Contrassegna la vendita con l’indicatore dei titoli di Stato nel calcolatore e l’aliquota cambia per quella riga; il resto del calcolo resta uguale.

L’aliquota è salita da 26% a 33% il 1° gennaio 2026, e la soglia di 2000 euro era già venuta meno: valeva fino al periodo d’imposta 2024, e dal 1° gennaio 2025 le plusvalenze cripto sono tassate dal primo euro al 26% (art. 1 c. 25, L. 207/2024). L’aliquota segue l’anno della cessione, quindi una vendita a dicembre 2025 e la stessa vendita a gennaio 2026 sono tassate in modo diverso. I token di moneta elettronica riferiti all’euro (stablecoin e-EMT) restano al 26%; il calcolatore non li distingue, quindi correggi quelle plusvalenze a mano.

Una plusvalenza immobiliare paga il 26% solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, contati in mesi interi dalla data di acquisto. Se la vendita avviene dopo cinque anni o più, la plusvalenza è fuori dall’imposta, per quanto elevata. La plusvalenza è il prezzo di vendita meno quanto ti è costato l’immobile, meno i costi di acquisto, i costi di vendita e i lavori di miglioria.

No: l’abitazione principale del venditore è esente in qualsiasi momento venga venduta, purché sia stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, anche se la vendita avviene entro cinque anni. Se la affitti o ne usi una parte per l’attività, l’agevolazione si riduce e quei periodi vanno ripartiti a mano. Seleziona la casella dell’abitazione principale sulla riga della vendita e la cessione resta fuori dall’imposta.

Le minusvalenze compensano prima le plusvalenze dello stesso anno, in tutte le categorie soggette all’imposta sostitutiva. Quello che non riesci a usare si riporta e resta utilizzabile contro le plusvalenze dei quattro anni successivi; dopo scade. Inserisci le minusvalenze riportate nella sezione 3 e vengono applicate prima della soglia sulle cripto-attività.

Una partecipazione superiore al 2% di una società quotata, o al 20% di una non quotata, detenuta per più di tre anni è una partecipazione qualificata: solo il 40% della plusvalenza è imponibile (49,72% per le partecipazioni qualificate non quotate), con un’aliquota effettiva ridotta più o meno della metà. Il calcolatore non applica questa riduzione perché non conosce la tua percentuale di partecipazione; segnala le singole vendite di azioni di importo molto elevato.

Le plusvalenze di natura finanziaria sono tassate con un’imposta sostitutiva fuori dall’IRPEF: 26% sulla maggior parte delle attività, 12,5% sui titoli di Stato italiani e sulle attività della white list. Contrassegna una vendita con l’indicatore dei titoli di Stato per cambiare aliquota.

Le minusvalenze compensano le plusvalenze della stessa categoria nei quattro anni successivi; l’IVAFE e l’imposta di bollo dello 0,2% sulle operazioni sono dovute a parte.

La tassa sulle transazioni finanziarie (0,4% sugli acquisti di azioni italiane dal 2026, 0,04% per l’alta frequenza) è un’imposta sulle operazioni, non sulle plusvalenze.