Imposta sugli utili immobiliari Svizzera: calcolatore per Cantone
Il calcolo si divide in due. Azioni, fondi e cripto detenuti da un investitore privato sono esenti: l'imposta sul suo utile è zero, qualunque ne sia l'entità. Gli immobili si calcolano davvero: scelga il Cantone in cui si trova l'immobile e il calcolatore applica all'utile effettivo la tariffa legale dell'imposta sugli utili immobiliari, durata di possesso compresa.
Inserisca le vendite a mano o importi i CSV di Swissquote o del suo exchange. Anche le vendite di sostanza mobiliare vengono registrate, così vede gli zeri e gli avvisi che contano quando l'attività di negoziazione assume carattere professionale; la scheda dell'immobile contiene la scelta del Cantone. Tutto resta nel suo browser.
Aliquote aggiornate al 17 settembre 2026, dalla circolare n. 36 dell'AFC (Kreisschreiben Nr. 36) e dalle leggi cantonali citate per ogni Cantone.
Regole in vigore
Le aliquote dietro il risultato
Cosa si paga quando si vende
| Bene | Imposta sull'utile |
|---|---|
| Azioni, ETF e fondi (investitore privato) | Nessuna. Gli utili in capitale da sostanza mobiliare privata sono esenti (art. 16 cpv. 3 LAID) |
| Cripto (investitore privato) | Nessuna, stessa esenzione |
| Oggetti da collezione e altra sostanza mobiliare | Nessuna, stessa esenzione |
| Negoziazione frequente, con leva o in derivati | Riqualificata come reddito da attività lucrativa indipendente, alle tariffe ordinarie, se i criteri della circolare n. 36 non sono soddisfatti |
| Immobili in Svizzera | L'imposta sugli utili immobiliari del Cantone sull'utile effettivo; abitazione propria compresa |
Imposte cantonali sugli utili immobiliari incluse nel calcolatore (tariffe per durata di possesso, riferimenti nell'app)
| Cantone | Tariffa |
|---|---|
| Zurigo (§ 225 StG ZH) | Marginale dal 10 al 40% sull'utile, x fattore di possesso da 1,5 (meno di 1 anno) a 0,5 (20 anni e oltre); utili sotto CHF 5000 non tassati |
| Berna (art. 144-147 StG BE) | Imposta semplice marginale dall'1,44 all'8,10%, x coefficienti comunali; utile ridotto del 2% all'anno da 5 anni, supplemento dal +10 al +70% sotto i 5 anni |
| Vaud (art. 72 LI VD) | Un'unica aliquota sull'intero utile in base agli anni di possesso: 30% sotto 1 anno fino al 7% da 24 anni; utili sotto CHF 5000 esenti |
| Ginevra (IBGI) | Un'unica aliquota sull'intero utile: 50% sotto 2 anni, poi 40, 30, 20, 15 e 10% per fascia, 2% da 25 anni |
| Argovia (§ 109 StG AG) | Un'unica aliquota per anno di possesso compiuto: 40% nel primo anno, in calo a gradini fino al 6% al 25° anno, 5% dopo |
| San Gallo (art. 140-141 StG SG) | Imposta semplice marginale da 0 all'11% (10% fisso sull'intero utile oltre CHF 600'000), x coefficiente d'imposta uniforme (2026: 325%); +1% per ogni anno sotto i 5, -1% per ogni anno oltre i 15 |
| Lucerna (SRL 647 con § 57 StG LU) | La tariffa del reddito applicata all'utile, x 4.2 unità; +10% per ogni anno sotto i 5 (al massimo il 40% dell'utile), -1% per ogni anno oltre gli 8; utili fino a CHF 13'000 non tassati |
| Altri Cantoni | Inserisca l'aliquota applicabile: l'alternativa manuale la applica all'intero utile |
Le tabelle derivano dai dati ufficiali verificati, rilevati il 17 settembre 2026; le tariffe cantonali sono lette dalle leggi citate in ogni riga.
Domande
Domande sull'imposta sugli utili in Svizzera
In Svizzera esiste un'imposta sulle plusvalenze?
Sulla sostanza mobiliare no. Gli utili dalla vendita di azioni, fondi, cripto o oggetti da collezione detenuti nella sostanza privata sono esenti a ogni livello, federale e cantonale, in base all'articolo 16 capoverso 3 della Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni. Gli immobili sono l'eccezione: gli utili sugli immobili in Svizzera sono tassati dal Cantone con la propria tariffa dell'imposta sugli utili immobiliari, separata dall'imposta sul reddito.
Quando l'esenzione non vale più?
Quando la sua attività di negoziazione appare come commercio professionale di titoli. Le autorità fiscali presumono l'amministrazione della sostanza privata finché valgono insieme cinque criteri: titoli venduti detenuti almeno sei mesi, volume annuo di transazioni al massimo cinque volte il valore iniziale del portafoglio, utili realizzati inferiori alla metà del reddito netto, nessuna leva (o redditi da investimento superiori agli interessi passivi) e derivati usati solo per la copertura. Se più criteri non sono soddisfatti, i profitti possono essere tassati come reddito da attività lucrativa indipendente alle tariffe ordinarie.
Come si calcola l'imposta sugli utili immobiliari?
Sull'utile effettivo: prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, costi di acquisizione e lavori che aumentano il valore. Ogni Cantone ha la propria tariffa, di solito con un incentivo legato alla durata di possesso (possesso più breve, aliquota più alta). Questo calcolatore include le tariffe legali di Zurigo, Berna, Vaud, Ginevra, Argovia, San Gallo e Lucerna, e prende un'aliquota inserita a mano per gli altri Cantoni.
La mia abitazione principale è esente?
No. A differenza della maggior parte dei Paesi, la Svizzera tassa l'utile sull'abitazione principale con l'imposta sugli utili immobiliari come per qualsiasi altro immobile. Diversi Cantoni differiscono invece l'imposta quando si acquista un immobile sostitutivo entro il termine consueto (differimento dell'imposta), il che rinvia l'imposta senza annullarla.
Che cos'è la tassa di negoziazione?
La tassa di negoziazione (Effektenumsatzsteuer) è una tassa di bollo del 0.15% sui titoli svizzeri e del 0.3% su quelli esteri, riscossa dal commerciante sulla transazione. Non è un'imposta sul suo utile e non modifica l'esenzione.