Calculateur impôt sur les gains immobiliers Suisse : gains privés exonérés
Le calcul se fait en deux volets. Les actions, les fonds et les cryptos détenus par un investisseur privé sont exonérés : l'impôt sur votre gain est de zéro, quel que soit le montant. L'immobilier se calcule réellement : choisissez le canton où se trouve le bien et le calculateur applique le barème légal de l'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) au gain effectif, durée de détention comprise.
Saisissez vos ventes à la main ou importez vos CSV Swissquote ou de plateforme crypto. Les ventes de biens mobiliers sont aussi saisies : vous voyez les zéros et les alertes utiles quand votre activité de trading commence à ressembler à une activité professionnelle. La fiche du bien contient le sélecteur de canton. Tout reste dans votre navigateur.
Taux en vigueur au 17 septembre 2026, d'après la circulaire n° 36 de l'AFC (Kreisschreiben Nr. 36) et les lois cantonales citées pour chaque canton.
Règles en vigueur
Les taux derrière le résultat
Ce que vous payez à la vente
| Actif | Impôt sur le gain |
|---|---|
| Actions, ETF et fonds (investisseur privé) | Aucun. Les gains sur la fortune mobilière privée sont exonérés (art. 16 al. 3 LHID) |
| Cryptos (investisseur privé) | Aucun, même exonération |
| Objets de collection et autres biens mobiliers | Aucun, même exonération |
| Trading fréquent, à effet de levier ou fondé sur des dérivés | Requalifié en revenu d'une activité indépendante, aux barèmes ordinaires, si les critères de la circulaire n° 36 ne sont pas remplis |
| Immobilier en Suisse | Impôt cantonal sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) sur le gain effectif, y compris pour votre propre logement |
Impôts cantonaux sur les gains immobiliers intégrés au calculateur (barèmes selon la durée de détention, références dans l'application)
| Canton | Barème |
|---|---|
| Zurich (§ 225 StG ZH) | Taux marginal de 10 à 40 % sur le gain, x facteur de détention de 1,5 (moins de 1 an) à 0,5 (20 ans et plus) ; gains inférieurs à 5'000 CHF non imposés |
| Berne (art. 144-147 StG BE) | Impôt simple marginal de 1,44 à 8,10 %, x multiplicateurs communaux ; gain réduit de 2 % par année à partir de 5 ans, supplément de 10 à 70 % avant 5 ans |
| Vaud (art. 72 LI VD) | Un taux sur l'ensemble du gain selon les années de détention : 30 % avant 1 an, jusqu'à 7 % dès 24 ans ; gains inférieurs à 5'000 CHF exonérés |
| Genève (IBGI) | Un taux sur l'ensemble du gain : 50 % avant 2 ans, puis 40, 30, 20, 15 et 10 % par tranche, 2 % dès 25 ans |
| Argovie (§ 109 StG AG) | Un taux par année de détention révolue : 40 % la première année, en baisse par paliers jusqu'à 6 % la 25e année, 5 % ensuite |
| Saint-Gall (art. 140-141 StG SG) | Impôt simple marginal de 0 à 11 % (10 % fixes sur l'ensemble du gain au-dessus de 600'000 CHF), x coefficient d'impôt uniforme (2026 : 325%) ; +1 % par année en dessous de 5, -1 % par année au-delà de 15 |
| Lucerne (SRL 647 avec § 57 StG LU) | Le barème de l'impôt sur le revenu appliqué au gain, x 4,2 unités ; +10 % par année en dessous de 5 (plafonné à 40 % du gain), -1 % par année au-delà de 8 ; gains jusqu'à 13'000 CHF non imposés |
| Autres cantons | Saisissez le taux applicable : la saisie manuelle l'applique à l'ensemble du gain |
Les tableaux proviennent des sources vérifiées relevées au 17 septembre 2026 ; les barèmes cantonaux sont lus dans les lois citées sur chaque ligne.
Questions
Questions sur l'impôt sur les gains en capital en Suisse
Existe-t-il un impôt sur les gains en capital en Suisse ?
Sur les biens mobiliers, non. Les gains réalisés en vendant des actions, des fonds, des cryptos ou des objets de collection de la fortune privée sont exonérés à tous les niveaux, fédéral et cantonal, en vertu de l'article 16 alinéa 3 de la loi sur l'harmonisation des impôts directs (LHID). L'immobilier fait exception : les gains sur un bien en Suisse sont imposés par le canton selon son propre barème de Grundstückgewinnsteuer, séparément de l'impôt sur le revenu.
Quand l'exonération cesse-t-elle de s'appliquer ?
Quand votre trading est assimilé à un commerce professionnel de titres. Les autorités fiscales présument une gestion de fortune privée tant que cinq critères sont réunis : titres vendus détenus au moins six mois, volume de transactions annuel d'au plus cinq fois la valeur initiale du portefeuille, gains réalisés inférieurs à la moitié du revenu net, absence de levier (ou rendement de placement supérieur aux intérêts passifs), dérivés utilisés uniquement pour la couverture. Si plusieurs critères ne sont pas remplis, les profits peuvent être imposés comme revenu d'une activité indépendante aux barèmes ordinaires.
Comment se calcule l'impôt sur les gains immobiliers ?
Sur le gain effectif : prix de vente moins prix d'achat, frais d'acquisition et travaux à plus-value. Chaque canton a son propre barème, en général avec une incitation liée à la durée de détention (détention courte, taux plus élevé). Ce calculateur intègre les barèmes légaux de Zurich, Berne, Vaud, Genève, Argovie, Saint-Gall et Lucerne, et prend un taux saisi pour les autres cantons.
Mon propre logement est-il exonéré ?
Non. Contrairement à la plupart des pays, la Suisse impose le gain sur une résidence principale au titre de la Grundstücksgewinnsteuer, comme tout autre bien. Plusieurs cantons ajournent plutôt l'impôt lorsque vous achetez un bien de remplacement dans le délai usuel (Steueraufschub), ce qui reporte l'impôt sans l'annuler.
Qu'est-ce que le droit de timbre de négociation ?
L'Effektenumsatzsteuer, ou droit de timbre de négociation, est de 0,15% sur les titres suisses et de 0,3% sur les titres étrangers, prélevé sur la transaction par le négociant. Elle ne porte pas sur votre gain et ne modifie pas l'exonération.