Calculateur impôt plus-value : PFU, crypto et immobilier
La France impose les plus-values sur titres, fonds et crypto au prélèvement forfaitaire unique (PFU) : 30 % pour les cessions jusqu'au 31 décembre 2025 et 31,4 % à partir du 1er janvier 2026, la date de cession fixant le taux. Un bien immobilier autre que la résidence principale supporte 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention pour chaque année au-delà de la cinquième.
Calculez l'impôt sur la cession d'actions, de crypto ou d'un bien immobilier à partir de vos dates et de vos prix. Saisissez vos ventes à la main ou importez les CSV de votre courtier et de vos plateformes d'échange : le calculateur applique le seuil de 305 € de cessions annuelles d'actifs numériques, les abattements pour durée de détention avec leurs deux taux effectifs, les exonérations de la résidence principale et des cessions à 15 000 € ou moins, ainsi que la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, puis impute les moins-values sur les titres et les crypto. Tout reste dans votre navigateur.
Taux en vigueur au 17 septembre 2026, d'après la FAQ sur la déclaration des actifs numériques et les pages cessions mobilières d'impots.gouv.fr.
Règles en vigueur
Les taux derrière le résultat
Le PFU et le régime immobilier
| Régime | Quand il s'applique | Impôt |
|---|---|---|
| Titres et fonds (PFU) | Cessions du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025 | 30 % forfaitaire (12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) |
| Titres, fonds et crypto (PFU) | Cessions à partir du 1er janvier 2026 | 31,4 % forfaitaire (12,8 % + 18,6 % ; la CSG passe de 9,2 % à 10,6 %) |
| Crypto, petit cédant | Total annuel des cessions de 305 € ou moins | Exonération ; au-delà de 305 €, toute la plus-value est soumise au PFU |
| Immobilier (hors résidence principale) | Toute cession, les deux années | 19 % + 17,2 % = 36,2 %, après abattements pour durée de détention |
| Abattements immobiliers, impôt sur le revenu | 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, 4 % la 22e année | Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans |
| Abattements immobiliers, prélèvements sociaux | 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e | Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans |
| Surtaxe immobilière | Plus-value imposable supérieure à 50 000 € | 2 % jusqu'à 100 000 €, 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 €, 6 % au-delà |
| Résidence principale | Le logement que vous occupiez à la vente | Exonération |
| Bien de faible valeur | Prix de cession de 15 000 € ou moins, par cession | Exonération |
Le barème (tranches de l'impôt sur le revenu, revenus 2025) : il n'atteint vos plus-values que par l'option 2OP
| Revenu imposable | Taux marginal |
|---|---|
| 0 € – 11 600 € | 0 % |
| 11 600 € – 29 579 € | 11 % |
| 29 579 € – 84 577 € | 30 % |
| 84 577 € – 181 917 € | 41 % |
| 181 917 € et plus | 45 % |
Les tableaux sont générés à partir des fiches sources vérifiées, relevées le 17 septembre 2026 pour le PFU de 31,4 %, le PFU de 30 % et le régime immobilier ; chacun renvoie aux pages de l'administration citées plus haut. Le barème ne concerne les plus-values que si vous cochez la case 2OP et renoncez au prélèvement forfaitaire.
Questions
Questions sur l'impôt sur les plus-values en France
Qu'est-ce que le PFU, la flat tax sur mes plus-values ?
Le prélèvement forfaitaire unique est un impôt forfaitaire sur les revenus du capital et les plus-values de titres, de fonds et de crypto : 12,8 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux dans un seul taux, prélevé par défaut. Votre salaire et votre tranche du barème ne le modifient jamais, et les moins-values de l'année ainsi que les moins-values reportées (dix ans pour les titres et les crypto) s'imputent avant l'application du taux.
Pourquoi le PFU est-il passé de 30 % à 31,4 % en 2026 ?
La part sociale du prélèvement forfaitaire se compose de la CSG, de la CRDS et d'un prélèvement de solidarité, et la LFSS 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. La part d'impôt sur le revenu reste à 12,8 % : le PFU passe donc de 30 % à 31,4 % pour les cessions à partir du 1er janvier 2026. Une vente datée du 31 décembre 2025 paie encore 30 % : le taux suit la date de cession, et la déclaration de chaque année civile applique le sien.
Comment fonctionne le seuil de 305 € sur les crypto ?
Quand le total de vos cessions de crypto sur l'année entière est de 305 € ou moins, vos plus-values crypto de l'année sont exonérées : aucune déclaration de ces plus-values. Dépassez le seuil d'un euro et le PFU s'applique à toute la plus-value, pas seulement à l'excédent. Le test additionne toutes les cessions de crypto de l'année : le calculateur suit donc le total cumulé sur l'ensemble de vos ventes et de vos cessions importées.
Comment fonctionnent les abattements sur l'immobilier ?
Une plus-value immobilière supporte 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, mais plus vous détenez longtemps, plus la part imposée diminue : à partir de la 6e année de détention, 6 % de la plus-value sort chaque année de l'assiette de l'impôt sur le revenu (4 % la 22e année, l'impôt sur le revenu disparaît donc après 22 ans), tandis que l'assiette des prélèvements sociaux s'abat plus lentement, de 1,65 % par an, puis de 1,6 % la 22e année et de 9 % par an de la 23e à la 30e, et disparaît après 30 ans. Les années pleines comptent, mesurées au jour près, et les deux circuits gardent des montants imposables séparés : pour 14 ans de détention, les taux effectifs sont de 8,74 % d'impôt sur le revenu et de 14,65 % de prélèvements sociaux sur la plus-value.
La vente de mon logement est-elle imposée ?
La vente de votre résidence principale au moment de la cession est exonérée d'impôt sur le revenu comme de prélèvements sociaux. Une résidence secondaire ou un bien loué ne l'est pas : il relève du régime à 36,2 % avec abattements, et toute cession à un prix de 15 000 € ou moins est exonérée, par cession. Cochez la case résidence principale sur une ligne immobilière et la vente sort du calcul de l'impôt.
Qu'est-ce que l'option 2OP pour sortir du PFU ?
Sur votre déclaration de revenus, vous pouvez cocher la case 2OP (3CN pour les crypto) pour renoncer au prélèvement forfaitaire pour l'année et soumettre vos plus-values au barème progressif, avec seulement 60 % de la plus-value retenue, plus les prélèvements sociaux. L'option est irrévocable pour l'année et peut être avantageuse à faible revenu, puisque la première tranche du barème est à 0 %. Ce calculateur calcule toujours le PFU ; la liste de contrôle vous rappelle de comparer les deux voies avant de déclarer.
Pendant combien de temps puis-je reporter mes moins-values ?
Les moins-values sur titres et sur crypto se reportent pendant dix ans sur les plus-values de même nature, déclarées sur le formulaire 2074. Le calculateur les impute automatiquement sur vos plus-values et indique le solde à la fin de l'année ; les moins-values de plus de dix ans sont écartées. Les moins-values immobilières restent à part : elles ne s'imputent jamais sur les plus-values de titres ou de crypto.
Dois-je la surtaxe sur une plus-value immobilière ?
Oui, quand la plus-value imposable après abattements dépasse 50 000 € : une surtaxe de 2 % s'applique aux plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 €, de 3 % jusqu'à 150 000 €, de 4 % jusqu'à 200 000 €, de 5 % jusqu'à 250 000 € et de 6 % au-delà. Le calculateur la calcule à partir de la plus-value après abattement et l'affiche sur une ligne distincte dans les résultats et dans l'export.